摘要：
市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”现象，购房者收房后发现实用面积与约定面积之间存在差异，因此主张面积差补偿。相关法律及司法解释中确定了以3%作为区别处理的红线标准，可实践中还存在一种为了减少税费和规避购买套数限制，将实际两套房产打通成为一套房产出售的，关于该类情形出现面积差该如何处理，法律上则是空白的，实践中需要结合具体的约定来处理。本文结合实际案例，分析该类情形的具体处理原则。
关键词：避税 面积差 补偿
案情简介：
2012年4月，谭某与某开发商签订《协议书》，约定双方签订两份《认购书》，由谭某向某开发商购买位于广州市番禺区某小区11栋1601、1605房两套房屋（下称“涉案房屋”）。
《协议书》第一条约定，为方便使用，要求开发商将上述两套商品房单位打通成一套商品房单位，将大门位置、商品房结构及布局重新调整，仍按两套商品房分别缴纳税费及办理产权证书，并约定《协议书》与双方签订的《认购书》和即将签订的《商品房买卖合同》有冲突之处，以《协议书》为准。后双方签订两份《商品房买卖合同》，约定两套房屋的面积，并约定面积差的处理方式。根据《协议书》、《商品房买卖合同》的附图显示，1601、1605房两套房屋打通为一套房屋。
签订合同后，开发商两套房屋打通为一套，房屋的装修、水电表的安装以及交房手续都是按一套房标准进行，谭某亦是按照一套房屋的标准交纳管理费等费用。2013年，房管局分别核发1601、1605房的房地产权证。现谭某发现涉案房屋存在面积差，谭某主张应当按照两套房屋分别计算房屋面积差异，支付补偿款，开发商主张应当按照一套房屋计算，双方和解不成，提交诉讼。
本人观点：
应当按照一套房屋计算房屋面积差异及补偿，理由如下：
（一）《协议书》作为对涉案房屋“套数”的特别约定，体现当事人的真实意思表示。
首先，签订正式购房合同前，双方已就涉案两套房屋打通为一套达成合意。之所以会按两套签约，是申请人为满足被申请人对房屋面积的特殊要求，而进行的规避国家政策的变通做法。并在《协议书》第1条即开宗明义“买受人为方便使用，要求出卖方将两套商品房打通为一套”。第2条更是明确约定按照一套房屋的使用标准交付。
其次，虽然双方当事人针对两套房产分别签订了两份《商品房买卖合同》、并且最终房管局也是针对两套房产分别核发了房产证。但以上行为并不能对抗《协议书》的约定：
一方面，《商品房买卖合同》是广州市房屋管理局的格式合同，而《协议书》是双方针对买卖行为签订的专门协议，《协议书》是对《商品房买卖合同》的特殊约定，《协议书》约定，如约定有与后续《商品房买卖合同》及《认购书》不一致，以《协议书》为准，即确认了《协议书》的优先效力；另一方面，房产证更多体现的是产权的对外效力，即对外公示效力，保护的是善意第三人，而《协议书》体现的是签订主体之间的真实意思表示，本案双方当事人均为《协议书》的签订主体，当然应受《协议书》的约束。
最后，根据《协议书》和《商品房买卖合同》的附图显示，涉案两房的位置为同层并且地理上相邻，该附件亦经过双方当事人的签字确认，故该附件作为合同不可分割的一部分，对签约双方具有约束力。
（二）实际履行情况与《协议书》的约定相印证
签订合同后，对于开发商而言，其按照《协议书》的约定将两套房屋打通为一套，涉案房屋的内部装修、水电表的安装以及交房手续都是按一套房标准进行；对于谭某而言，其按照《协议书》的约定按照一套房屋的标准交纳管理费等费用，对于开发商的行为自收房之日起从未对此提出异议。
综上，本人认为，《协议书》是判令涉案房屋应为“一套”的合同依据；房屋现状是双方按“一套”履行的现实依据；公平正义是非曲直的价值取向；诚实信用，是维护交易安全的帝王准则。
类似情形延伸：
另案相似案情，但两套房屋分别登记在不同业主名下，而各业主分别按照一套房屋的标准诉请面积差补偿款，该当如何处理？
律师观点：
房产登记属对外公示材料，不能对抗当事人之间合同的特殊约定。在此类纠纷中，虽然“两套”房产分别登记在不同业主名下，但购房者均与开发商签订《协议书》明确所购为“二合一户型”（即两套打通成一套），且实际履行过程中亦是按照一套房的标准交楼、收楼，故两购房人理应受《协议书》约定的约束，不能各自按照一套房屋的标准诉请面积差补偿款。任一购房者单独诉请赔偿，实属违约行为，单套房产诉请赔偿缺乏理据支持，对此类请求可按购房者不能举证赔付标准为由予以驳回。
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