浅议定金罚则的适用

 

浅议定金罚则的适用

作者：杨晓宇

 

 

摘要：随着二手房市场的交易热潮，市场中不诚信的行为屡见不鲜，购房者和出售者双方为了规避交易环节中不诚信违约行为的发生，一般在购房合同中约定签订合同即要支付一定数额的买房定金作为交易进行下去的担保。但最终交易未成功或者提前解除，定金是否应当退还、退还的比例却是司法实践中争议的问题，本文结合具体案例，分析不同情况下，定金罚则的适用。

 

 

 

 

案

例

 

案例一

 

2014年4月19日，申请人吴某、陈某作为购买人经某房地产经纪公司居间介绍，签订了某房屋的《房地产买卖居间协议》。2014年4月21日，被申请人郑某作为出卖人签订该协议。协议第三条约定，双方同意协议签订后60日内签订《存量房买卖合同》，若被申请人未能依照协议签订或相关权利人提出异议而导致协议无法履行，则向申请人双倍返还定金。申请人交付定金2万元后被申请人未依约签订买卖合同。双方协商不成，提交仲裁

 

 

案例二

2015年8月23日，申请人朱某与被申请人顾某在中介居间下签订《不动产买卖意向书》，约定成交价160万，支付方式如下：签订《存量房买卖合同》当日支付6万（含定金2万）；办理完交易过户手续当日支付30万；2015年9月25日前支付70万；签订意向书当日支付2万元意向金，约定双方签字后转为定金，双方遵守定金罚则，2015年8月30日签订《存量房买卖合同》。同日，申请人向被申请人支付定金2万元。2015年8月30日，申请人表示没有看到房屋不签订正式合同，双方约定看完房屋签订正式合同。后申请人提出要求提早交房，被申请人提出如果要提早交房就要改变付款条件，提高第二笔付款的金额，对此双方并未达成一致，而是约定看房后再行协商。几天后双方相约看房，但申请人要求2015年9月25日支付房款时交房，被申请人提出按意向书约定收齐全部购房款项后交房。最后双方对于2015年9月25日支付多少房款以及交房当日留多少尾款协商无果，申请人亦未看房。双方当事人协商不成，提交仲裁。

 

 

案例三

2011年1月8日，申请人李某、被申请人马某及中介签订《房屋买卖协议》，约定被申请人将其名下房屋出卖给申请人，成交价128万元。协议签订之日，申请人支付定金28万元，并约定被申请人违约适用定金罚则。后政府出台限购政策，本地户口仅能购买一套住房，而签订买卖协议之前，申请人名下已有一套房产，得知政策出台后，申请人请求解除协议并要求返还定金。双方协商不成，提交仲裁，被申请人要求没收定金。

 

 

观

点

 

 

 

一、定金的性质及定金罚则的适用条件

 

²  1、定金的性质

依照《民法通则》第八十九条第三款“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”的规定可知，我国定金的基本性质是违约定金，即一方当事人不履行合同而违约时，定金罚则发生法律效力。

 

 

²  2、适用条件

（1）须有定金的实际交付

根据《担保法》第90条“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定可知，定金合同属于实践性合同，即需要当事人之间虽有交付定金的约定，但并未实际交付的，在当事人一方不履行合同时，不能适用定金罚则，因为此时不能认定定金合同有效成立。

 

（2）主合同须为有效

如前所述，定金属于以金钱方式担保的担保方式，属于主合同有效成立，才能够给定金合同的成立提供前提条件。主合同不成立，或者虽成立但欠缺生效要件而未能生效，尽管定金合同因双方当事人的要约、承诺而达成一致，但因主合同的不成立，定金合同也不能成立。

 

（3）须有当事人一方不履行合同的事实

不履行的表现形式是多种多样的，但这里所说的不履行合同是指根本违约行为，即指致使合同目的落空的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。针对不完全履行的情形，则根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定按比例适用定金罚则。

 

（4）须不履行合同的一方当事人有过错

定金罚则的适用以一方当事人有过错为必要条件。

 

 

二、案例评析

 

 

²  1.根据定金罚则的适用条件，案例1中一方存在违约行为，对违约方适用定金罚则。

 

²  2、案例2中，导致买卖合同最终未能签订的原因在于，申请人提出2015年9月25日交房，被告提出改变付款条件、要求提高第二笔付款的金额，双方的上述要求均不符合意向书的约定，因此意向书最终并未按约履行双方均有过错。在该类情况下，不符合定金罚则的适用条件。

 

²  3、案例3中住房限购政策可以成为免除合同违约责任的事由，双方签订《房屋买卖协议》后，受市政府限购令的影响，无法办理过户手续，因而无法履行合同，该合同解除不可归责于双方。《2011年全国民事审判工作会议纪要》【法办（2011）442号文件】第二十条规定“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方的原因导致合同无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持”，不适用定金罚则。

 

 

 

 

 

三、引申案例4：如何处理定金罚则无法弥补损失的情形

——主张可得利益损失

 

2010年6月2日，申请人付某与被申请人戴某签订《房屋买卖协议书》，申请人将其名下房屋出卖给被申请人，面积为136.3平方米，房价588000元，平均每平方米4314元。合同签订后，被申请人依约支付定金，2013年，涉案房屋符合交付条件时，双方因房价原因未能达成一致意见，一直未办理交房手续。

 

 

法院意见：

在卖方恶意违约的情况下，可以支持预期利益损失。付某作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时对本地区房价市场行情具备一定的了解，知晓遇房价上涨不履行交房义务，必定会给合同想对方造成相应损失，该损失是可以预见到的，应当给予赔偿。经过评估，案涉房屋起诉时均价已经达到7351元。就其利益损失，利益损失为房屋差价损失，房屋差价损失应以面积为计算标准，即差价损失为413943元=【（7351元/平方米-588000元/136.3平方米）×136.3平方米】。