二手房卖买中他人代买行为的效力认定

2017年3月31日,常某向陈某和房产经纪公司发出《关于解除<房屋买卖合同>的函》,通知陈某解除涉案合同。陈某和房产经纪公司均确认收到该函件。

该案后经广州仲裁委员会审理最终判定陈某姐姐的代理行为有效，常某应就逾期过户承担相应的违约责任。

二、本案争议焦点

关于陈某姐姐是否具有代理权限及违约责任的分配存在两种意见:

意见一

另一种意见认为:

第一,签订合同时,陈某未将陈某姐姐的联系方式載入合同中,也设有提供书面的授权委托书,在合同标的较大的情形下, 常某认为陈某姐姐不具有代理权限是符合常理的,故无法认定陈某姐姐为陈某的代理人;

第二,陈某虽然将何穂作为实际购房人,但直至3月30日才由陈某姐姐向第一被中请人发送短信告知该事实并发送正式书面的交更购房人的资料;

第三,房产经纪公司在整个交易过程中存在过错,首先,其没有对陈某是否具备购房资格进行合理的审查;其次,房产经纪公司设有提理申清人就陈某姐姐的具各代理权限向常某提供书面的授权委托书;最后,陈某于3月13日变更实际购房人为何穗时, 房产经纪公司也设有提醒陈某以书面形式及时告知常某。故常某向陈某返还定金20万元, 房产经纪公司向陈某返还中介服务费40500元。

意见二

另一种意见认为:

第一,签订合同时,陈某未将陈某姐姐的联系方式載入合同中,也设有提供书面的授权委托书,在合同标的较大的情形下, 常某认为陈某姐姐不具有代理权限是符合常理的,故无法认定陈某姐姐为陈某的代理人;

第二,陈某虽然将何穂作为实际购房人,但直至3月30日才由陈某姐姐向第一被中请人发送短信告知该事实并发送正式书面的交更购房人的资料;

第三,房产经纪公司在整个交易过程中存在过错,首先,其没有对陈某是否具备购房资格进行合理的审查;其次,房产经纪公司设有提理申清人就陈某姐姐的具各代理权限向常某提供书面的授权委托书;最后,陈某于3月13日变更实际购房人为何穗时, 房产经纪公司也设有提醒陈某以书面形式及时告知常某。故常某向陈某返还定金20万元, 房产经纪公司向陈某返还中介服务费40500元。

四、笔者观点

（一）关于条款效力的问题

条款有效，理由如下：

1、限购政策并非判定合同效力的法定依据。《合同法》52条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，以及《合同法（解释一）》第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”影响合同效力的法律文件的层级只能是全国人大及其常委会和国务院制定的法律、行政法规。而广州本地房产市场的限购政策，即《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，而该份文件既非上述机关颁布，在效力层级上非法律，也非行政法规，故不能成为判定合同效力的法定依据。

2、是否违背限购政策属阻碍合同履行的违约问题，并不能据此否认合同效力。

3、本案不存在导致合同履行不能的情况。购房合同第12条（指示交付的问题）。

（二）关于陈某姐姐代理是否有效的问题

陈某姐姐代理行为有效，理由如下：

1、代理系单方行为，代理行为是否有效与第三人无关。

2、陈某已经确认陈某姐姐代理行为的有效性。

3、常某对案外人陈某姐姐具备代理权应为明知：

（1）在与案外人陈某姐姐的微信沟通中，常某从未就陈某姐姐的代理权限问题提出任何异议，并就陈某姐姐提出的变更购房人为何穗的请求，作为买方要求进行回应，并就此多次与陈某姐姐进行实质性沟通，可见常某对陈某姐姐具有代理权限应为知晓。

（2）在与中介的微信沟通中，常某也从未就陈某姐姐的身份以及代理权限问题提出过任何质疑，并向中介表示已就交易问题与陈某姐姐进行沟通，证明其知晓陈某姐姐具有代理权限。

（3）签约时，陈某姐姐也在场，常某也知晓其与陈某的关系。其虽主张一直无法与陈某取得联系，陈某姐姐为信息传递者，但常某也从未就要求陈某姐姐向陈某传达信息或请陈某出面解决纠纷，印证常某对于陈某姐姐享有代理权的情况应为知晓。

（4）合同订金为陈某姐姐支付，常某并未提出异议，且从未提出陈某未付订金的抗辩，也从未将该笔款项退还给陈某姐姐，并无证据证明常某与陈某姐姐存在其他经济往来。收钱后在与陈某姐姐的沟通中，常某也未表示退还该笔资金或对该笔资金性质提出任何疑问，证明其知晓该笔资金的性质和用途，印证其知晓陈某姐姐的身份，并具有代理权限。

（5）2017年3月30日和4月5日，陈某也先后两次给常某发出敦促其履约的函，函件也提到将购房者更换为何穗，说明陈某本人同意并知晓陈某姐姐的代理行为，而常某签收后（4.10签收）也并未对此提出任何异议，印证其知晓并认可陈某姐姐的代理行为。

4、常某主张陈某姐姐应为信息传递者，并非代理人

但该抗辩相当于承认其与陈某之间的存在有效的联系与沟通，后面又与陈某姐姐就变更合同内容进行实质性协商，实际也相当于其直接与陈某就此问题进行协商，不存在代理问题。故就变更购房人这一问题上，无论是从代理还是直接与陈某沟通的角度，均应对常某发生效力。

（三）关于违约责任认定的问题

常某违约，理应承担违约责任，理由如下：

1、陈某并不存在违约行为。

购房合同约定陈某的合同义务为，其一，订金义务。签约时支付20万订金，该笔资金由陈某姐姐签约当日支付；其二，递件义务。合同签订后30日内（即3月31日前）向中介提供按揭材料，而对于该份材料陈某已变更购房人为何穗（前述论述变更行为的有效性），并将按揭材料交付给中介（在案证据看不清日期，但标明购房者为何穗的网签合同3.30由中介签章，可推定陈某依约交付材料）；其三，支付房款义务。剩余第一笔房款81万为房管部门受理回执后支付，剩余189万房款为办完过户后支付，本案房款支付条件并未成就，陈某对此不存在违约。

2、常某拒不办理过户已属违约。

签约前，常某对陈某可能不具有购房资格的情况应为知晓。对此，陈某与中介均能证实。此外，购房合同第12条的手写部分“甲方同意乙方购房者可以随意更换”也能予以印证，否则没该条约定失去意义。在签约时也与陈某达成一致的情况下，常某拒不接受陈某的变更请求，并拒不依约与陈某办理过户，其行为已属违约。

3、中介机构不存在违约。

依据购房合同第七条之规定，中介提供的合同义务为：其一，诚信为交易双方提供中介服务，即撮合交易义务；其二，对交易双方的交易信息严格保密。本案中，中介机构并未隐瞒陈某购房资格瑕疵问题，交易双方在签约前也不知晓陈某可能存在的问题，否则也不会特别就此做出约定。在交易过程中，双方均积极与中介沟通，中介也积极给双方解决问题，包括多次居中协商、请董事长出面解释合同、电话协商等等，可见中介机构已经尽力且积极地履行撮合义务。另外，在案证据也并未显示中介有泄漏双方交易信息的违约行为。故中介机构并不违约。