买卖合同解除了，居间人报酬怎么办？

     文/ 宋质冰     

          

《合同法》对居间合同中居间人报酬请求权的规定比较简单，但在实践中会遇到不同情况下居间人能否获得报酬的问题。

 

实践中有案件如下：

 

房屋出卖方与居间人及买受方签订了《房屋买卖合同》，约定了买卖双方交易的房屋、金额等一系列条款，并约定基于居间人已经提供居间服务并已促成合同成立，买卖双方应当向居间人支付服务费及咨询费。合同还约定出卖方保证交易房产是唯一家庭住房且产权证够5年。此后，买受人发现交易房屋的产权证不足5年，并以此为由通过仲裁庭的生效裁决解除了房屋买卖合同。

此案就引出了这样一个问题，即买卖合同已经成立，但之后又被解除，此时居间人是否可以获得居间报酬？

 

以下是对此问题的探讨：

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  居间人报酬请求权的一般理论  

 

 

✍（一）法律规定

 

我国《合同法》第426条第1款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均分担居间人的报酬。”

 

第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。”

 

✍（二）理论学说

 

民法及合同法通说认为，居间合同为有偿合同，委托人负有向居间人支付报酬的义务，但关于居间报酬支付的条件，学界的认识并不完全一致。一种观点是，居间合同的“报酬请求权的发生，必须具备两个条件：

 

1. 所介绍的合同，必须成立；

2. 合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。

 

另一种观点认为，居间人报酬请求权的行使条件应当包括：

 

1. 居间合同合法有效；

2. 委托人与相对人交易之达成并有效；

3. 居间人履行对委托人的法定义务；

4. 约定条件的成就。

只有在同时符合上述四个条件时，居间人才可以行使报酬请求权。

 

✍（三）法律实践

 

应当说，居间人报酬请求权的成立，最重要的条件是委托人与相对人交易之达成。居间人的使命是为委托人报告订约的机会或者充当订约之媒介，以促使委托人与相对人双方达成交易。因此，居间与雇佣不同,居间人是就其劳务的结果而不是劳务的给付而享受报酬请求权的。只有交易达成之后，居间人才有权请求报酬，如果委托人并未因居间活动而与相对人达成交易，居间人就不得请求报酬。

 

 

   具体分析   

 

 

♜（一）合同履行困难时对交易达成的理解

 

✫ 1.合同履行困难时对交易是否达成的观点分歧

 

《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但实践中，即使居间人促成了合同的订立，委托人也会拒绝支付或要求减少支付报酬，主要是由于签订的合同无法实际履行或出现履行瑕疵，居间人对此存有过失；也会出现交易一方因房价上涨或贷款不成而违约。

 

对此，一种观点认为居间人促成买卖双方签订合同，其居间义务即履行完毕，可行使报酬请求权。

 

另一种观点认为，房屋买卖合同的签订不代表交易一定能够完成，居间人的义务范围已不局限于促成买卖合同的成立，还扩及到买卖合同的履行。

 

✫ 2.居间人报酬请求权的条件应当是合同成立且能够有效履行，但不是由居间人过错造成的除外

 

解决上述争议的关键是怎样理解交易的达成。交易达成应当包括以下两个方面：

 

（1）委托人与相对人必须因居间活动而成立某项合同

 

合同成立的标准,依合同种类的不同而不同。书面合同以双方签字为准；法律要求进行登记的合同的手续履行完毕为准；如果合同是附条件或附期限的,则以条件的成立或期限的到来为成立标准；如果是实践合同,则以物的交付为成立标志。

 

应特别指出的是,居间人行使报酬请求权,以合同的有效成立为准,至于合同以后是否得到履行或是否被解除则在所不问。

 

这是因为居间人仅仅是委托人与相对人之间的合同中介人,他既不以委托人的名义(这点与代理人不同)也不以自己的名义(这点与行纪不同)承受委托人与相对人间合同上的权利义务。

 

当然,如果合同的不履行是由于居间人的虚假介绍所致,居间人不得请求报酬，已得报酬者,也应予以返还。

 

（2）委托人与相对人所成立的合同须为有效合同

 

委托人与相对人因居间所成立的合同如果无效或被撤销,当然不得认为合同已成立。据此，居间人不得请求报酬。

 

如果合同的无效或被撤销是由于居间人的过错造成的,对遭受损害的当事人,居间人还得负赔偿责任。

 

例如居间人介绍无行为能力人与委托人签约的,又如居间人为委托人的非法交易而进行媒介的等。

 

但是，如果合同有效成立之后因不可归责与居间人的原因而被撤销、宣告无效或者解除的，居间人仍可以取得报酬。

 

♜（二）合同解除的原因与交易达成

 

根据前述理解，交易达成不仅仅是指合同的成立，还应当扩大到居间人对合同解除、无效、被撤销的无过错情形中。

 

换言之，只要通过居间人的努力使得合同成立，并且虽然合同解除、无效或被撤销，但居间人无过错，就可以认为交易已经达成，从而居间人有权获得报酬。

 

买卖合同解除的依据多种多样，不能一概而论，要根据合同解除的不同原因探讨居间人的报酬请求权。根据《合同法》第九十三、九十四条的规定，合同解除的方式有协议解除、约定解除和法定解除。每种解除方式都有不同的原因，其中由居间人过错导致的解除才使得居间人不能获得报酬。

 

✫ 1.居间人过错的判定

 

居间人对合同解除是否有过错则需要通过居间合同约定的居间人义务和法律规定的居间人义务来判断。

 

即如果未能全面履行居间义务而致交易双方签订的合同无法履行并解除合同，应视为居间不成功，居间人无权要求支付报酬，委托人已经支付的报酬可以要求返还。

 

✫ 2.协议解除和约定解除中的居间人过错

 

从合同解除的方式来看，协议解除和约定解除虽然是买卖合同双方合意的表现，但合意背后的原因却可能是居间人的过错行为。

 

如居间人没有向买卖合同双方告知足以影响合同顺利履行的信息，此时合同双方协议解除或按照合同约定解除合同的，居间人的报酬请求权则要受到限制。

 

✫ 3.法定解除中的居间人过错

 

《合同法》第九十四条规定的法定解除情形主要是关于合同目的无法实现时合同的解除。

 

（1）不可抗力导致不能实现合同目的而解除的与居间人的过错没有关系，此种情况下不应否认居间人的报酬请求权。

 

（2）合同当事人一方预期违约、迟延履行经催告后仍未履行、其他致使合同目的不能实现的违约行为，则需要考虑当事人违约的原因是否与居间人的过错有关。

 

若当事人违约与居间人过错无关，那么居间人可以获得报酬。

 

若违约的原因，至少部分原因是居间人的过错，如居间人未提供影响合同履行的信息导致合同当事人违约，此时居间人的报酬请求权要受到限制，但不能完全灭失，因为即使居间人有过错，合同当事人选择违约而致使合同解除，足以说明合同当事人对合同的解除也是存在过错的，不能以此来剥夺居间人的全部报酬。

 

✫ 4.过错居间人报酬请求权限制与损害赔偿责任可以并存

 

还应当说明的是，居间人过错导致合同解除时，居间人报酬请求权的限制与居间人应负的损害赔偿责任是不冲突的。因为居间人报酬的减少或灭失是居间人过错使得居间不成功，即交易没有达成的后果，而居间人过错同时又可能造成买卖合同当事人的损失，应当承担赔偿责任。

 

 

        结论        

 

 

居间人能否获得报酬的主要考量因素是交易是否达成，交易达成不只包括合同的成立，还应当包括合同须为有效且可履行的。

 

同时若合同产生效力瑕疵、解除等问题时还需要考虑是否是由居间人的过错引起的，如果居间人对合同效力瑕疵、解除等问题不存在过错，则应当视为交易达成，居间人能够获得报酬。

 

因此，在本文开始引用的案例中，合同明确约定了房屋产权已满5年，但居间人和卖方都忽视了核查房产证记载的产权信息，最后导致合同目的不能实现而被解除。

 

对此，居间人和卖方都是存在过错的，居间人的报酬请求权应当受到一定的限制，但因为不是造成合同解除的唯一原因，其报酬请求权并不是全部灭失，只是要有所减少。

 

减少的数额应当根据居间人过错导致合同解除的原因力比例进行判断。