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为避税两套打通为一套的商品房出现面积差时,如何确定补偿标准?

来源于:   发布时间:2019-7-5    点击数:293

 摘要:

市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高,极大地活跃了房地产市场的交易,持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是,繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题,其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”现象,购房者收房后发现实用面积与约定面积之间存在差异,因此主张面积差补偿。相关法律及司法解释中确定了以3%作为区别处理的红线标准,可实践中还存在一种为了减少税费和规避购买套数限制,将实际两套房产打通成为一套房产出售的,关于该类情形出现面积差该如何处理,法律上则是空白的,实践中需要结合具体的约定来处理。本文结合实际案例,分析该类情形的具体处理原则。

 

 

关键词:避税 面积差 补偿
 
 
 
 
 
 
 
案情简介:
 
2012年4月,谭某与某开发商签订《协议书》,约定双方签订两份《认购书》,由谭某向某开发商购买位于广州市番禺区某小区11栋1601、1605房两套房屋(下称“涉案房屋”)。
 
《协议书》第一条约定,为方便使用,要求开发商将上述两套商品房单位打通成一套商品房单位,将大门位置、商品房结构及布局重新调整,仍按两套商品房分别缴纳税费及办理产权证书,并约定《协议书》与双方签订的《认购书》和即将签订的《商品房买卖合同》有冲突之处,以《协议书》为准。后双方签订两份《商品房买卖合同》,约定两套房屋的面积,并约定面积差的处理方式。根据《协议书》、《商品房买卖合同》的附图显示,1601、1605房两套房屋打通为一套房屋。
 
 
 
 
 
 
 
 
签订合同后,开发商两套房屋打通为一套,房屋的装修、水电表的安装以及交房手续都是按一套房标准进行,谭某亦是按照一套房屋的标准交纳管理费等费用。2013年,房管局分别核发1601、1605房的房地产权证。现谭某发现涉案房屋存在面积差,谭某主张应当按照两套房屋分别计算房屋面积差异,支付补偿款,开发商主张应当按照一套房屋计算,双方和解不成,提交诉讼。
 
 
 
 
 
 
本人观点:
 
 
应当按照一套房屋计算房屋面积差异及补偿,理由如下:
 
 
 
(一)《协议书》作为对涉案房屋“套数”的特别约定,体现当事人的真实意思表示。
 
 
首先,签订正式购房合同前,双方已就涉案两套房屋打通为一套达成合意。之所以会按两套签约,是申请人为满足被申请人对房屋面积的特殊要求,而进行的规避国家政策的变通做法。并在《协议书》第1条即开宗明义“买受人为方便使用,要求出卖方将两套商品房打通为一套”。第2条更是明确约定按照一套房屋的使用标准交付。
 
其次,虽然双方当事人针对两套房产分别签订了两份《商品房买卖合同》、并且最终房管局也是针对两套房产分别核发了房产证。但以上行为并不能对抗《协议书》的约定:
 
一方面,《商品房买卖合同》是广州市房屋管理局的格式合同,而《协议书》是双方针对买卖行为签订的专门协议,《协议书》是对《商品房买卖合同》的特殊约定,《协议书》约定,如约定有与后续《商品房买卖合同》及《认购书》不一致,以《协议书》为准,即确认了《协议书》的优先效力;另一方面,房产证更多体现的是产权的对外效力,即对外公示效力,保护的是善意第三人,而《协议书》体现的是签订主体之间的真实意思表示,本案双方当事人均为《协议书》的签订主体,当然应受《协议书》的约束。
 
最后,根据《协议书》和《商品房买卖合同》的附图显示,涉案两房的位置为同层并且地理上相邻,该附件亦经过双方当事人的签字确认,故该附件作为合同不可分割的一部分,对签约双方具有约束力。
 
 
 
 
(二)实际履行情况与《协议书》的约定相印证
 
 
签订合同后,对于开发商而言,其按照《协议书》的约定将两套房屋打通为一套,涉案房屋的内部装修、水电表的安装以及交房手续都是按一套房标准进行;对于谭某而言,其按照《协议书》的约定按照一套房屋的标准交纳管理费等费用,对于开发商的行为自收房之日起从未对此提出异议。
 
综上,本人认为,《协议书》是判令涉案房屋应为“一套”的合同依据;房屋现状是双方按“一套”履行的现实依据;公平正义是非曲直的价值取向;诚实信用,是维护交易安全的帝王准则。
 
 
 
 
 
类似情形延伸:
另案相似案情,但两套房屋分别登记在不同业主名下,而各业主分别按照一套房屋的标准诉请面积差补偿款,该当如何处理? 
 
律师观点:
 
房产登记属对外公示材料,不能对抗当事人之间合同的特殊约定。在此类纠纷中,虽然“两套”房产分别登记在不同业主名下,但购房者均与开发商签订《协议书》明确所购为“二合一户型”(即两套打通成一套),且实际履行过程中亦是按照一套房的标准交楼、收楼,故两购房人理应受《协议书》约定的约束,不能各自按照一套房屋的标准诉请面积差补偿款。任一购房者单独诉请赔偿,实属违约行为,单套房产诉请赔偿缺乏理据支持,对此类请求可按购房者不能举证赔付标准为由予以驳回。