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二手房卖买中他人代买行为的效力认定

来源于:   发布时间:2019-4-29    点击数:154

 

 

二手房卖买中他人代买行为的效力认定

作者:刘远

 

 

 

一、基本案情

 

201731,陈某和常某、房产经纪公司签订《存量房买卖合同》:

 

第一条约定: 常某以总价270万元的价格将位于天河区黄埔大道中124号的涉案房屋出卖给陈某,陈某应在签订本合同时向常某支付20万元作为购房定金。

 

第二条约定:接揭付款及产权转移: (1)陈某与常某应于本合同签订后 30 日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料,陈某应子本合同签订后30 日内委托按揭服务机构协助向银行提出接揭中请, 按揭的方式为商业贷款; (2)陈某和常某应于本合同签订后60日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》......(4)陈某应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向常某支付首期房款 (含定金) 81 万元; (5)剩余房款189万元待办妥全部核揭手续后由银行直接划至常某账户。

 

第六条约定:因房产中介公司依法促成本合同签订, 陈某同意于本合同签订之日向房产经纪公司支付中介服务费40500;本合同签订后, 陈某和常某任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或陈某与常某私下解除合同均不影响房产经纪公司向陈某或常某收取中介服务费, 即不论是守约方还是违约方,其应向房产经纪公司支付的中介服务费应继续支付经支付的无权要求房产经纪公司退回,守约方因向房产经纪公司支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。

 

第八条约定:陈某和常某任何一方逾期履行合同的, 逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款0.05%的违约金,逾期超过十五日的,守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方者选择解除合同的, 有权要求违约方支付相当于成交价款 10%的违约金。守约方行使单方面解除合同权利时,应书面通知违约方,合同自通知送达对方时解除;

 

第十二条补充约定:常某同意陈某购房者可以随意更换。

 

陈某分别于20161130日、1214日、2017 117日、119日向案外人陈某姐姐转款20万元。201731,常某出具《收款收据》,确认收到陈某支付的定金20万元。201739,陈某姐姐向房产经纪公司支付中介服务费40500元。

 

 

常某分别于2017318日通过微信方式于2017319日通过短信方式告知陈某姐姐:

 

你好,就购房合同一事,我再三同你说过

 

 

 

 

1、你弟不具备购房资格,直接影响购房合同效力。所以也请你慎重考慮下,我们共同努力去友好协商。

 

 

2、至于你们要求转让和更名其他人来购房,房屋不是普通商品,需在具有买卖资格的两方中进行过户成交。国家也不支持随意更名和转让。

 

 

3、你们购房的急迫心情我很理解,.我也是很诚意的希望卖给你们,但违反政策法规的事我们绝对不能去做, 因政策法规使得合同不能有效继续履行,我也无法改变。放心,我不会要你一分一厘定金, 随时退还给你

 

 

 

 

陈某姐姐回复称:

协议中已说明买方可以更换用于交易过户名字。至于合同是否有效,需要司法程序或有关部门的认定,不是卖方单方面的理解。鉴于中介費已全款支付合同早已生效,请您通知中介方介入解决,我方各类手续齐全也具备广州市有关部门所规定的购房资格。我方用于按揭手续的各种资料已经准各妥当,我方明日起至合同约定的330日之间都可以随时前往银行办理,请确定好您的时间,通知我方和中介,谢谢。

 

 

常某回复称:

晓梅很抱救。我再三向你解释,因我和你弟之间的购房合同是因政策限购的原因,我无法配合你们继续办理银行相关按揭手续,希望你能理解。我既不想与国家严格的限购政策,更不想与你反目成仇,希望我们双方能在中介方的努力协调中达成友好协商。

 

 

陈某姐姐回复:

在中介见证下,跟您说清楚, 我们家人是有购房资格的,您也同意我们用家人的名义来过户,您怎么出尔反尔,要违约呢?我方具各广州市有关部门所规定的购房资格。我方用于按揭手续的各种资料已经准备妥当,我方明日起至合同约定的330日之问都可以随时前往银行办理,请确定好您的时间,通知我方和中介,谢谢

 

 

2017330,陈某姐姐向常某发短信称:

 

根据合同第十二条补充约定第1点的约定,我方通知您我方更换何穂(身份证号码440102195701200666)来完成交易,包括按揭和过户手续。请您遵守合同约定,331日前配合我方办理按揭手续。何穂的购房资格证明文件我方已提供至房屋,他们将与您取得联系约定按揭办理时间

 

 

 

 

 

陈某提供《关于催促办理二手房交易及办理按揭手续的通知》两份,皆载明:根据陈某与被陈某于2017 31日所签订的《存量房买卖合同》第十二条补充约定第一款中约定的条款甲方同意乙方购房者随意更换”,陈某正式通知两被陈某更换何穂为购房者, 并进行按揭、过户的交易手续办理……购房资格的证明材料已送达房产经纪公司。

 

 

根据合同第三条第二款的约定甲乙双方应在本合同签订后30日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料,陈某多次催促常某履行该条款的约定,但常某退返不肯提供相关资料,不愿配合陈某办理该手续。……现通知常某于201746日之前与陈某配合办理按揭手续。两份《关于催促办理二手房交易及办理按揭手续的通知》尾页为陈某本人签名,并分别子2017330日和201745日寄出。

 

常某确认收到两份 EMS邮件,房产经纪公司确认收到以上两份文件以及陈某提交的关于何穗、购房资格的相关资料,并于2017330日打印主体为常某与何穗的网签合同。何穂和常某均未在该网签合同上签名 。

 

 

2017331,常某向陈某和房产经纪公司发出《关于解除<房屋买卖合同>的函》,通知陈某解除涉案合同。陈某和房产经纪公司均确认收到该函件。

 

 

常某确认:签订合同时,陈某和陈晩梅皆在场, 陈某并未提供联系电话号,仅留下陈某姐姐的电话号码。

 

 

 

该案后经广州仲裁委员会审理最终判定陈某姐姐的代理行为有效,常某应就逾期过户承担相应的违约责任。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二、本案争议焦点

关于陈某姐姐是否具有代理权限及违约责任的分配存在两种意见:

 

意见一

另一种意见认为:

第一,签订合同时,陈某未将陈某姐姐的联系方式載入合同中,也设有提供书面的授权委托书,在合同标的较大的情形下, 常某认为陈某姐姐不具有代理权限是符合常理的,故无法认定陈某姐姐为陈某的代理人;

 

第二,陈某虽然将何穂作为实际购房人,但直至330日才由陈某姐姐向第一被中请人发送短信告知该事实并发送正式书面的交更购房人的资料;

 

第三,房产经纪公司在整个交易过程中存在过错,首先,其没有对陈某是否具备购房资格进行合理的审查;其次,房产经纪公司设有提理申清人就陈某姐姐的具各代理权限向常某提供书面的授权委托书;最后,陈某于313日变更实际购房人为何穗时, 房产经纪公司也设有提醒陈某以书面形式及时告知常某。故常某向陈某返还定金20万元, 房产经纪公司向陈某返还中介服务费40500元。

 

 

意见二

另一种意见认为:

第一,签订合同时,陈某未将陈某姐姐的联系方式載入合同中,也设有提供书面的授权委托书,在合同标的较大的情形下, 常某认为陈某姐姐不具有代理权限是符合常理的,故无法认定陈某姐姐为陈某的代理人;

 

第二,陈某虽然将何穂作为实际购房人,但直至330日才由陈某姐姐向第一被中请人发送短信告知该事实并发送正式书面的交更购房人的资料;

 

第三,房产经纪公司在整个交易过程中存在过错,首先,其没有对陈某是否具备购房资格进行合理的审查;其次,房产经纪公司设有提理申清人就陈某姐姐的具各代理权限向常某提供书面的授权委托书;最后,陈某于313日变更实际购房人为何穗时, 房产经纪公司也设有提醒陈某以书面形式及时告知常某。故常某向陈某返还定金20万元, 房产经纪公司向陈某返还中介服务费40500元。

 

 

四、笔者观点

(一)关于条款效力的问题

 

条款有效,理由如下:

 

1、限购政策并非判定合同效力的法定依据。《合同法》52有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。之规定,以及《合同法(解释一)》第4合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。影响合同效力的法律文件的层级只能是全国人大及其常委会和国务院制定的法律、行政法规。而广州本地房产市场的限购政策,即《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,而该份文件既非上述机关颁布,在效力层级上非法律,也非行政法规,故不能成为判定合同效力的法定依据。

 

2、是否违背限购政策属阻碍合同履行的违约问题,并不能据此否认合同效力。

 

3、本案不存在导致合同履行不能的情况。购房合同第12条(指示交付的问题)。

 

 

(二)关于陈某姐姐代理是否有效的问题

 

陈某姐姐代理行为有效,理由如下:

1、代理系单方行为,代理行为是否有效与第三人无关。

 

2、陈某已经确认陈某姐姐代理行为的有效性。

 

3、常某对案外人陈某姐姐具备代理权应为明知:

 

1)在与案外人陈某姐姐的微信沟通中,常某从未就陈某姐姐的代理权限问题提出任何异议,并就陈某姐姐提出的变更购房人为何穗的请求,作为买方要求进行回应,并就此多次与陈某姐姐进行实质性沟通,可见常某对陈某姐姐具有代理权限应为知晓。

 

2)在与中介的微信沟通中,常某也从未就陈某姐姐的身份以及代理权限问题提出过任何质疑,并向中介表示已就交易问题与陈某姐姐进行沟通,证明其知晓陈某姐姐具有代理权限。

 

3)签约时,陈某姐姐也在场,常某也知晓其与陈某的关系。其虽主张一直无法与陈某取得联系,陈某姐姐为信息传递者,但常某也从未就要求陈某姐姐向陈某传达信息或请陈某出面解决纠纷,印证常某对于陈某姐姐享有代理权的情况应为知晓。

 

4)合同订金为陈某姐姐支付,常某并未提出异议,且从未提出陈某未付订金的抗辩,也从未将该笔款项退还给陈某姐姐,并无证据证明常某与陈某姐姐存在其他经济往来。收钱后在与陈某姐姐的沟通中,常某也未表示退还该笔资金或对该笔资金性质提出任何疑问,证明其知晓该笔资金的性质和用途,印证其知晓陈某姐姐的身份,并具有代理权限。

 

52017330日和45日,陈某也先后两次给常某发出敦促其履约的函,函件也提到将购房者更换为何穗,说明陈某本人同意并知晓陈某姐姐的代理行为,而常某签收后(4.10签收)也并未对此提出任何异议,印证其知晓并认可陈某姐姐的代理行为。

 

4、常某主张陈某姐姐应为信息传递者,并非代理人

但该抗辩相当于承认其与陈某之间的存在有效的联系与沟通,后面又与陈某姐姐就变更合同内容进行实质性协商,实际也相当于其直接与陈某就此问题进行协商,不存在代理问题。故就变更购房人这一问题上,无论是从代理还是直接与陈某沟通的角度,均应对常某发生效力。

 

 

 

 

(三)关于违约责任认定的问题

常某违约,理应承担违约责任,理由如下:

 

1、陈某并不存在违约行为。

购房合同约定陈某的合同义务为,其一,订金义务。签约时支付20万订金,该笔资金由陈某姐姐签约当日支付;其二,递件义务。合同签订后30日内(即331日前)向中介提供按揭材料,而对于该份材料陈某已变更购房人为何穗(前述论述变更行为的有效性),并将按揭材料交付给中介(在案证据看不清日期,但标明购房者为何穗的网签合同3.30由中介签章,可推定陈某依约交付材料);其三,支付房款义务。剩余第一笔房款81万为房管部门受理回执后支付,剩余189万房款为办完过户后支付,本案房款支付条件并未成就,陈某对此不存在违约。

 

2、常某拒不办理过户已属违约

签约前,常某对陈某可能不具有购房资格的情况应为知晓。对此,陈某与中介均能证实。此外,购房合同第12条的手写部分甲方同意乙方购房者可以随意更换也能予以印证,否则没该条约定失去意义。在签约时也与陈某达成一致的情况下,常某拒不接受陈某的变更请求,并拒不依约与陈某办理过户,其行为已属违约。

 

3、中介机构不存在违约。

依据购房合同第七条之规定,中介提供的合同义务为:其一,诚信为交易双方提供中介服务,即撮合交易义务;其二,对交易双方的交易信息严格保密。本案中,中介机构并未隐瞒陈某购房资格瑕疵问题,交易双方在签约前也不知晓陈某可能存在的问题,否则也不会特别就此做出约定。在交易过程中,双方均积极与中介沟通,中介也积极给双方解决问题,包括多次居中协商、请董事长出面解释合同、电话协商等等,可见中介机构已经尽力且积极地履行撮合义务。另外,在案证据也并未显示中介有泄漏双方交易信息的违约行为。故中介机构并不违约。