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不动产交易与不动产转移登记往往存在一定的时间差。在法院执行案件中，法院应债权人或者抵押权人的申请，查封了被执行人名下的不动产，但该不动产可能已出售给案外人，只是尚未办妥转移登记手续。因此，现在的执行异议案件中，大量存在案外人对法院查封其购买的不动产提出执行异议，要求停止执行，解除查封。执行异议案件裁定后往往引发新的执行异议之诉案件。
此类执行异议和执行异议之诉案件在司法实务中各地法院裁判结果差异很大，此类案件的法律关系多又涉及合同备案、预告登记、抵押权、善意第三人等，横跨债权和物权两大领域，彻底梳理和研究该问题，具有较强的现实意义和理论价值。笔者结合代理此类案件的实践情况，对现有相关规定、主流裁判规则和观点、实务问题问答梳理如下。因时间仓促以及司法判决的多样性，问答部分仅供参考。
第二百三十四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（二）2020年调整的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
（三）2020年调整的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议（备注：即解除查封的意思）的，应予支持。
（四）2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》：
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。
但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象（备注：所谓的预售不规范现象是指：本来预售和抵押不应有冲突，如果先抵押了再预售，就应该在预售后及时解除抵押；如果先预售了，那就不应该再纳入抵押范围，否则就涉嫌侵权了）为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
（五）2023年4月20日实施的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》：
第二条、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
第三条、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
（一）《九民纪要》第125条提出一个重要概念“商品房消费者”。根据最高院民二庭编著的《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，商品房消费者的概念主要是把握以下几个要点：
1、商品房是指房地产开发商开发的商品房屋。这里的商品房消费者是指向房地产开发商购买商品房的购房者。二手房购房者不属于商品房消费者。
2、消费者是指自然人个人，一般不包括公司等拟制法人。
3、消费者购房是用于居住，购买非居住用房不属于消费概念。
4、商品房消费者名下只有购买的涉案房屋，名下无其他房屋。或者虽已有1套房屋，但从面积看，所购涉案房屋确为改善生活需要。
（二）《九民纪要》第127条提出一个重要概念“商品房消费者之外的一般买受人”。从其表述可知，“一般买受人”是指符合“商品房消费者”条件之外的其他购房人。这两个概念构成一个完整的购房者概念。“一般买受人”包括：
1、二手房购房者。
2、购买一手房的单位购房者。
3、非居住商品房的购房者。
4、非商品房的购房者。如公房、福利房等房屋的购房者。
5、除了涉案房屋，名下还有1套或多套房屋的购房者。
根据2020年调整的《执行异议复议规定》第29条和2019年《九民纪要》第125条的规定，符合以下条件的商品房消费者可以排除执行：
1、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
2、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。名下虽有1套住房，但购买的房屋在面积上仍属于满足基本居住需要的，可以理解为符合此规定。
3、已支付价款超过合同约定总价款的50%。支付的价款接近50%，但已将按合同约定的剩余价款支付给申请执行人或者按执行法院的要求交付执行的，可以理解为符合此规定。
买卖双方没有签订纸质买卖合同，但办理了网签合同，是否可以理解为签订了“书面买卖合同”？
双方在房屋行政主管部门建立的网络交易平台上，就标的房屋买卖事宜所进行的网上签约，符合书面合同的本质特征，属于“书面买卖合同”。
商品房消费者购买商铺、写字楼、公寓（商住两用房）是否能排除执行？
商铺、写字楼不是用于居住，属于投资需求，一般不能适用《九民纪要》第125条的规定排除执行，要看是否符合《九民纪要》第127条规定的排除执行的条件。公寓（商住两用房）具备居住属性，可以参照适用该规定排除执行。
虽然买受人名下无房屋，但其配偶、未成年子女名下有房屋，此时，能否排除执行？
对于“买受人名下”应作宽泛理解，即应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶以及未成年子女一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。
这种情况能否排除执行，要看《九民纪要》第127条规定，即看是否符合一般买受人排除执行的条件。
因对商品房消费者的特殊保护是对债权平等保护原则的突破，为避免被执行人房地产开发商与案外人恶意串通逃避执行的道德风险，应从严审核已支付价款的证据，包括核实购房款转账凭证，如果是现金支付的，应对购房款的来源等事实予以查实。
符合《九民纪要》第125条的商品房消费者可以排除抵押权人的权利。但不符合《九民纪要》第125条的商品房消费者不能排除抵押权人的权利。
二手房购房人是否适用商品房消费者的权利优先于抵押权的规定？
一般不适用，除非抵押权人同意一手房业主转让涉案房屋。
一般情况下为预约合同。但实践案例中也有很多具备了商品房买卖合同基本条款的认购书被认定为属于商品房买卖合同。
出售在先，抵押权设定在后，或者，抵押权设定在先，出售在后，商品房消费者的权利是否优先于抵押权？
1、商品房消费者的权利是否优先于抵押权，取决于其是否是符合《九民纪要》第125条规定的条件：如果符合条件，就优先，否则，就不优先，与抵押权设定在出售之前还是出售之后无关。
2、《执行异议复议规定》第29条并未规定商品房消费者购买商品房与抵押权设定先后的问题，只要符合该条规定，就应排除抵押权的执行。
3、从物权法与相关行政法规规定的协调上看，物权法规定买卖抵押物需要征得抵押权人的同意，并需要将买卖价款优先清偿抵押权人的债务。对于购房人来说，其在开发商已对商品房进行预售的情况下，可以相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其交付的购房款已按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购买的房屋设定有抵押权，也应该优先保护购房人的利益。
对于开发商没有建成房屋的情况下，交付全部或大部分购房款的购房者享有的购房款返还请求权是否优先于抵押权、工程价款优先权？
按照最高院（2014）执他字第23、24号文件，一般认为是优先于抵押权的。按照2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规定，购房者享有的购房款返还请求权优先于抵押权、建设工程价款优先权。
商品房消费者之外的一般买受人排除执行的法定条件是什么？
根据《执行异议复议规定》第28条的规定，符合下列条件的，应排除执行：
1、在法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同。
2、在法院查封之前已合法占有该不动产。
3、已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行。
4、未办理过户登记是非因买受人自身原因。
按照《九民纪要》第127条，以下情况应理解为“非因买受人自身原因未办理过户登记”：
1、积极行为：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。
2、消极行为：买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
因购房政策限制，买受人无法办理过户登记的，是否属于“因买受人自身原因未办理过户登记”的情况？
根据最高院民二庭《九民纪要》的理解和适用，在征求意见过程中对此争议很大，暂不作规定。最高院正在起草的执行异议之诉的司法解释可能会对此作出规定。即目前存在争议，没有标准答案。
买受人在所购房屋被另案查封后签订不动产买卖合同的，并因此导致其未能在本案查封生效之前办理过户登记的，是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”？
这种情况一般认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人本身存在过错导致未能办理过户登记。
买受人现实占有未经竣工验收的房屋是否属于合法占有该不动产？
根据最高院民二庭编著的“《九民纪要》的理解和适用”中的观点，最高院民二庭对此问题尚未研究。现实中存在两种观点：一种认为属于合法占有，竣工验收与否是对开发商交付房屋的要求，并不影响购房人根据合同实现对房屋的占有。另一种观点认为，基于违法交付（即未经竣工验收合格即交付）的占有不是合法占有。现该问题存在争议，无标准答案。
“以房抵债”、“房屋让与担保”形式的房屋买卖合同，是否属于《执行异议复议规定》第28条、第29条规定的“书面买卖合同”？
这个现实中存在争议。最高院原法官肖峰、司伟法官发表的文章中认为这种形式的房屋买卖合同本质上属于债权实现方式合同，不应作为购房人物权期待权予以特殊保护。但江苏高院的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》中，对此类合同有条件予以认可。
根据《执行异议复议规定》第三十条，如果购房人的请求是停止处分涉案房屋，则应停止处分涉案房屋。如果购房人的请求是排除执行（即解除查封），则要看涉案房屋是否符合“物权登记条件”：如果符合物权登记条件的，则应解除查封。否则，不应解除查封。
什么是“物权登记条件”？即“能够进行转移到购房者名下的不动产登记”，一般理解为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定的办理转移登记的材料已基本具备，即可认定为具备“物权登记条件”。
商品房买卖合同已办理预售合同备案登记、预售合同鉴证、合同网签，是否等同于预告登记？是否能排除执行？
根据2020年调整的《执行异议复议规定》第29条和2019年《九民纪要》第125条的规定，符合以下条件的商品房消费者可以排除执行：
1、一般情况下，预售合同备案登记、预售合同鉴证、合同网签，不等同于预告登记。
2、有些法院（如江苏部分法院）认可网签等同于预告登记。
3、有些地方如广州市国土房管局于2008年8月1日起开展预售商品房预告登记业务，实行合同备案与预告登记的合并办理将预告登记合并办理，2013年3月21日后取消合同备案，以预购商品房预告登记取代合同备案进行预售管理。
4、按最高院的判例观点，一般情况下，不同于预告登记的预售合同备案、鉴证、合同网签，不具有排除执行的效力。
商品房消费者以外的一般买受人符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，能否排除抵押权人的执行？
按《九民纪要》第126条的规定，只有商品房消费者可以适用2002年6月27日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，排除抵押权人的执行。一般买受人符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，可以排除一般债权的执行，但不能排除抵押权人的执行。
国信信扬律师事务所高级合伙人
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