城市更新面临的拆迁法律难题与解决路径｜国信评论

国家实行不动产统一登记制度，合法建筑物的所有权人对自己的建筑物享有占有、使用、收益和处分的权利，不论该建筑物对应的土地所有权为国有建设用地使用权还是宅基地使用权。但从统一规划、统一实施角度，政府出于对土地管理能力和提升城市整体品质的考虑，政府希望城市更新是连片改造，而非零星独栋式重建。

一方面的原因是不动产权人在建筑物内居住多年，在传统住有所居的思想观念下，不动产权人对该不动产及不动产范围内的土地产生归属感，这种归属感可能使产权人不愿意城市更新改造。另一方面原因是城市更新必然完善周边基础设施、规划导致土地和建筑物的增值，不动产权人希望可以就增值获得相应的补偿。在利益的驱动下容易造成政府、实施主体、权利人陷入僵局，政府作为城市更新项目的批准者，不能替代权利人作出意思表示，于是出现不少“钉子户”，某些地方的城市更新甚至立项十年始终无法解决“钉子户”的问题导致项目叫停。

城市更新拆迁过程中如遇到部分权利人不愿意签约，部分地区的成功案例对这一问题提供了解决思路和路径，例如广州猎德村改造项目。

在权利人与实施主体就城市更新项目拆迁补偿等问题进行博弈且陷入僵局时，设计适当的公权力介入打破谈判僵局，那么这种公权力介入是否存在法律障碍呢，答案是否定的。《物权法》第76条（《民法典》第278条）规定经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以改建、重建建筑物及其附属设施。在多数业主决定重建的情况下，少数业主不配合的，多数业主可以向法院起诉。并依据生效判决申请法院强制执行，城市更新项目继续进行下去。而宅基地的房屋所有权人，同样可以向法院主张救济。村集体可以作为原告，以少数不同意城市更新项目方案或者村集体多数表决通过的方案的集体成员为被告，主张少数集体成员按照村集体表决通过的方案参与城市更新计划。法院查明城市更新项目已得到政府批准，且搬迁补偿方案已由村集体经法定表决程序通过，会支持原告的诉讼请求，因此广州猎德经济发展有限公司起诉村民收回宅基地一案从法理上以及法律规定上分析均无不妥之处。公权力介入可以避免拆迁进程一拖再拖，帮助城市更新进入正轨。

除了公权力介入打破谈判僵局，还可以借鉴深圳木头龙小区搬迁经验。

城市更新项目往往是土地、物权混杂，利益协调艰难，建立类似“谈判专家组”，引入谈判专家、法律人士就城市更新项目各方主体共同关心的问题交换意见、相互协商，协调各方利益主体。在专业人士的协调下，尽可能避免实施主体强势压低拆迁补偿费用以及权利人不明就里漫天要价，是有效解决城市更新项目拆迁难的另一有效路径之一。

在此不得不提的是2020年8月3日广州新开通的海珠涌大桥中间却开了一个“空洞”，里面有一栋平房。从高空看这个奇特画面像一只眼睛，这栋平房被称为“海珠之眼”。

“海珠之眼”的做法非常不经济，造成恶劣的示范效应。房屋权利人居住在车水马龙的公路下面，桥上车辆的噪音和震动肯定会影响生活舒适度，同时如果桥上发生严重交通事故时还可能危及桥下居民的生命安全。而项目建设方除了绕开平房施工建设外，还要保障权利人的基本生活、出行不受影响，大大增加建设成本。“海珠之眼”本质上是城市更新项目与不动产权人利益博弈的僵局。如果建立“谈判专家组”由相关专业人士根据实际情况进行梳理，积极向权利人解读政策，上门耐心解说等，最后也许能促成去权利人与项目方达成协议避免如今双输的局面。

我国《城乡规划法》第六十四条规定了违法建设认定与处置的基本规则，住房和城乡建设部印发的《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》对违法建设范围、种类、处理处置等内容进行了规范，但城市更新范围内的违法建设认定、拆除等相关工作要求仍需进一步规范和细化。目前，城市更新项目遇到的违法建筑主要有三类：

深圳市政府之所以允许30%的非法土地不进行处置即可更新,是因为这30%的土地之上违法建筑存在类型特殊、权属不清晰、权责不明确、牵扯各种利益主体。拆迁补偿工作由实施主体按市场化进行操作，这30%的违法土地之上的违法建筑主体从实施主体处获得的补偿标准可以争取与合法建筑所有权人获得的补偿标准相同，为此违法建筑的主体更愿意配合城市更新实施主体的拆迁方案，实施主体按照城市更新项目拆除违法建筑、完善土地征转手续，实施主体对违建行为的拆迁成本相对较低，更有动力与违法建筑的利害关系人达成协议。